Сервейинг

16.01.2014

На различных этапах управления недвижимостью собственник сталкивается со множеством различных задач. Для их эффективного решения необходимо привлечение высококлассных специалистов: юристов, маркетологов, оценщиков, менеджеров, специалистов по ведению дел в государственных органах регистрации и надзора. Общемировая практика показывает, что только профессиональный подход к управлению недвижимым имуществом может существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, а также государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимым имуществом называется сервейинг.

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. В процессе реализации концепции сервейинга происходит проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости.

На рисунке 1 представлена концептуальная модель основных этапов сервейинга.

Рисунок 1

1 этап. Анализ существующего портфеля недвижимости. На этом этапе происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз:

 

2 этап. Планирование стратегии управления портфелем недвижимости. На этом этапе осуществляется планирование процессов управления недвижимостью. Определяется общая стратегия формирования и управления портфелем недвижимости. Планируются процессы развития объектов недвижимости применительно к каждой стадии жизненного цикла:

 

3 этап. Реализация и оценка процессов управления недвижимостью. В соответствии с утвержденными на предыдущем этапе планами происходит реализация намеченных мероприятий, оценка результатов управления и, при необходимости, внесение изменений и корректировок в ранее принятые планы. Указанные этапы находят свое отражение в сервейинге через управление отдельными объектами недвижимости. Построение эффективной системы управления отдельными объектами недвижимости является необходимым для эффективного управления всем портфелем недвижимости, находящимся в распоряжении собственника. В то же время каждый отдельный объект недвижимости занимает определенное место в портфеле собственника, выполняя свои собственные функции по реализации целей собственника. Поэтому, с одной стороны, оценка качества управления отдельным объектом недвижимости, разработка стратегии этого управления происходит с точки зрения интересов всего портфеля в целом, а с другой – стратегия управления портфелем в целом складывается из стратегий управления отдельными объектами недвижимости.

Деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов. Сервейеры выполняют функции по:

 

В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит и найм управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным сервейинговым управляющим компаниям. Основные задачи такой компании:

 

В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются:

 

К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков. В ходе экономической экспертизы необходимо:

 

Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. В сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

 

Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержание законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Анализ документов, в особенности недобросовестно составленных, с которыми зачастую сталкиваются эксперты в процессе судебных разбирательств, требует участия в данном процессе квалифицированных юристов.

 Экспертизы местоположения предназначены для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. В связи с особой остротой экологических вопросов в данном классе следует выделить экологическую экспертизу объектов недвижимости. Усиление контроля соблюдения экологических требований приводит к необходимости учета экологических факторов при оценке стоимости объектов недвижимости. В рамках проведения данной экспертизы необходимо рассмотреть:

 

В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.

 Эксплуатационная экспертиза состоит в анализе эффективности использования объекта. Для каждого объекта недвижимости существуют различные юридически правомерные и экономически возможные варианты его использования. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешенность, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.

 Таким образом, отличительными особенностями концепции сервейинга являются комплексность проработки вопросов управления, системность в решении возникающих проблем, интегрированность предлагаемых решений, стратегическое видение перспектив будущего и ориентация на решение прикладных управленческих задач.

 К преимуществам сервейинговой компании можно отнести и объективность, оптимизацию операционных расходов, избавление собственника от всех хлопот, связанных с эксплуатацией государственной недвижимости, освобождение от многочисленных переговоров с проектировщиками, подрядчиками, арендаторами, эксплуатирующим и обслуживающим персоналом, при этом одновременно решается главная цель – обеспечение стабильного гарантированного дохода от вверенных площадей.

Несмотря на сложные современные российские условия, спрос на услуги сервейинговых компаний продолжает с каждым годом расти, оправдывая ожидания собственников.

В условиях сложившейся рыночной экономики для наличия хорошей репутации и высокого уровня доверия продукции, компаниям приходится вести все более прозрачный и понятный потребителю бизнес. Чтобы оставаться конкурентоспособными, приходится искать все новые резервы снижения издержек. А для предприятий инвестиционно-строительной сферы это особенно актуально, так как они работают с такими сложными и низколиквидными объектами, как недвижимость. Чтобы иметь высокий доход от имеющейся в активах недвижимости, а не убытки в виде издержек на ее содержание, необходимо осуществлять качественное и всестороннее управление объектами недвижимости. Сервейинг – это как раз тот мощный инструмент профессионального управления недвижимостью, который поможет эффективно использовать имеющиеся недвижимые активы.