Виды работ > Услуги девелопмента > Исходно-разрешительная документация

Исходно-разрешительная документация

Исходно-разрешительная документация (ИРД) представляет собой набор документов, которые необходимы для последующего получения застройщиком разрешительной документации, позволяющей приступить к застройке участка. Оформление этих документов является обязательным начальным этапом реализации любого строительного проекта. На этапе обработки исходных данных осуществляется определение качественных характеристик объекта капстроительства, объемов работ и предстоящих финансовых затрат необходимых на реализацию проекта. Этот подготовительный этап строительства является обязательным, и при непрофессиональном подходе может занять немало времени.
Комплект исходно-разрешительной документации должен включать план участка с обозначением его территориальных границ и размещением здания/сооружения, технические характеристики здания. Кроме этого сюда входят требования и рекомендации, которые были в ходе согласования получены от надзорных государственных учреждений. После того как все документы собраны, технический заказчик производства строительных работ может приступить к стадии проектирования. Для этого проектировщику передаются необходимые вводные данные об объекте и комплексное ТЗ.
Соответствующим образом оформленная исходно-разрешительная документация выступает достаточным основанием для получения разрешительной документации.
Порядок получения исходно-разрешительной документации описан в главах 5-ой и 6-ой 51-ой статьи ГСК Российской Федерации. Сбор исходно-разрешительной документации выполняет застройщик либо заказчик производства работ. Допускается сбор документации доверенным лицом в случае наличия у него правоустанавливающих документов. В любом из этих случаев процедура осуществляется согласно установленному порядку.
Заказ разработки проекта объекта капстроительства возможен только после принятия соответствующего решения градостроительным советом, получения необходимого постановления и прохождения слушаний по объекту. Все перечисленные мероприятия должны проводиться в установленном законом порядке. Если застройщик одновременно выступает в роли инвестора и заинтересован в оптимизации сроков предшествующей строительству стадии, то при наличии достаточного опыта существует возможность значительно сократить эту стадию и собрать необходимые документы в сжатые сроки. Для достижения желаемого результата целесообразно обратиться за помощью в одну из компаний, предоставляющих услуги по сбору и согласованию исходно-разрешительной документации для последующего получения разрешения на строительство.
Исходно-разрешительная документация включает в себя:

  • Соответствующие постановления органов местной законодательной власти;
  • ТУ на подключение возведенного объекта к необходимым коммуникациям;
  • Градостроительный план;
  • Заключение органов государственной экспертизы;
  • Оформленное соответствующим образом разрешение на строительство;
  • Заключение о полном соответствии объекта капстроительства проекту;
  • Разрешение на введение возведенного объекта в эксплуатацию.

Если в качестве заказчика производства работ выступает местная администрация, то ИРД должна включать соответствующее поручение ответственного представителя администрации. А если в качестве застройщика выступает юридическое либо физическое лицо – соответствующее заявление в письменной форме в администрацию по месту нахождения земельного участка. В этом случае обоснованием для рассмотрения заявления станут правоустанавливающие документы на участок.
Градостроительное обоснование должно включать съемку местности (топографическую) в установленном масштабе с отметкой границ уже существующих и планируемых объектов, путей сообщения и инженерных коммуникаций, находящихся под охраной природных объектов, общественных территорий и т.д. Выполнять топографическую съемку должна организация, обладающая лицензией на осуществление данного вида деятельности. На корректно оформленном плане местности в обязательном порядке должны быть обозначены территориальные границы участка и разметка будущего комплекса зданий.
Градостроительное обоснование должно учитывать интересы владельцев прилегающих к участку застройки землевладений. Также необходимо принимать в расчет данные генерального плана последующего развития территории, в противном случае получить разрешение не удастся (застройка не может им противоречить). Согласование ИРД осуществляется на заседании градостроительного совета после которого соискатель получает соответствующее заключение (либо обоснованный отказ в его получении). Отрицательное решение совет выносит в том случае, если представленные документы не отвечают действующим требованиям либо их содержание противоречит нормам законодательства.
На предпроектной стадии должны быть подготовлены следующие документы:

  • Градостроительное заключение;
  • Заключение по результатам комплексного обследования объекта недвижимости. Если на момент обследования на участке нет возведенных строений, то заключение выдается по результатам обследования участка под застройку;
  • Заключения согласующих организаций;
  • План земельного участка по озеленению (на тот случай, если в процессе производства строительных работ будут уничтожены существующие зеленые насаждения);
  • ТУ на подключение объекта к инженерным коммуникациям с указанием на топографическом плане мест подключения к соответствующим коммуникациям;
  • Заключение надзорных органов.

Для успешного прохождения общественных слушаний/градостроительного совета потребуется подготовить следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • План населенного пункта;
  • Градостроительное заключение (необходимо только в том случае, если возводимый объект капстроительства отвечает назначению территории;
  • Градостроительное обоснование (необходимо в том случае, если возведение здания/сооружения предполагает необходимость изменения категории земель);
  • Постановления органов местной администрации;
  • Материалы инженерных изысканий;
  • Заключения надзорных служб;
  • Технические условия на подключение объекта к инженерным сетям и коммуникациям.

Чтобы сократить временные и материальные затраты на подготовку необходимой документации следует разработать план взаимодействия с надзорными органами и другими компетентными структурами. Для строительства крупных сооружений (многоэтажная жилая застройка, торгово-развлекательные центры, офисные комплексы) подготовка документации может занять от 1-го до 2-ух лет. Полный комплект оформленной соответствующим образом исходно-разрешительной документации позволяет в сжатые сроки добиться выдачи разрешения на строительство и приступить к застройке.
Оформление ИРД с привлечением специалистов нашей компании позволяет добиться оперативности благодаря наличию необходимого опыта и достаточной практики. В частности возможна оптимизация ТУ для сокращения стоимости прокладки инженерных коммуникаций и подключения объекта. Также сократить сроки получения разрешения на строительство поможет системный подход к сбору ИРД и ее последующему согласованию в надзорных органах.